Купля-продажа квартиры: простые советы для сложных случаев

Покупка квартиры может вместо ожидаемой радости принести массу проблем. Чтобы лишить себя покоя, достаточно упустить какую-нибудь мелочь.

Если вы решили приобрести квартиру, в первую очередь следует решить, сами ли вы будете заниматься подготовкой сделки или перепоручите это риэлторам и юристам. Последний вариант намного удобнее, но и заплатить придется немало (в среднем — 10-15% от стоимости квартиры). Риэлторское агентство предоставит вам специалиста, который должен будет найти подходящую квартиру, проверить все правоустанавливающие документы продавца и по возможности чистоту сделки (это должно быть прописано в договоре, чтобы в случае возникновения проблем можно было подать в суд на брокера).

В целях экономии вы все можете сделать сами, но придется потратить много времени и сил, к тому же это рискованно.

На следующем этапе, когда квартира найдена, в процесс подготовки сделки вступают юристы. Без консультации с ними лучше не обходиться — обычный разговор со специалистом будет стоить недорого (до $200), зато вы узнаете, что делать дальше. Или этим займется нанятый вами юрист.

Существует ряд вопросов, не узнав ответы на которые невозможно обеспечить юридическую чистоту сделки, а значит, — получить хотя бы какую-то уверенность в том, что она не будет оспорена. Здесь же следует оговориться: 100% гарантии от расторжения сделки никто дать не сможет. Практика юристов и риэлторов показывает — иногда неприятности возникают буквально на ровном месте. Однако свести риски к минимуму все же можно и, разумеется, необходимо.

Квартира на вторичном рынке

Если вы покупаете жилье на вторичном рынке, необходимо ознакомиться со всей историей квартиры. «Очень важно убедиться, что при совершении сделки не нарушаются чьи-либо права, — говорит юрисконсульт Московского ипотечного центра Татьяна Кизилова. — Причем речь идет не только о покупке квартиры вами, но и обо всех предыдущих сделках с этим имуществом: начиная от приватизации или с момента возникновения другого первичного права на жилье». Проще говоря, во избежание проблем следует убедиться: выбранная квартира юридически чиста и на нее не могут предъявить обоснованные претензии родственники кого-то из прежних владельцев. Это могут быть, например, супруг или супруга (в том числе бывшие) продавца, поэтому необходимо требовать их согласия на совершение сделки. «Очень многие ошибаются, полагая, что такое согласие нужно только в том случае, если брак был расторгнут менее трех лет назад (это срок, в течение которого можно подать иск о разделе имущества), — добавляет Татьяна Кизилова. — На самом же деле три года отсчитывается не со времени развода, а с момента нарушения прав». Иначе говоря, супруга прежнего владельца квартиры, ущемленная в своих правах, может подать в суд и потребовать выделения ей доли в общем имуществе (в данном случае квартиры) в течение трех лет с момента заключения сделки. Все имущество, нажитое в браке, является совместной собственностью супругов, поэтому, если, скажем, жена продаст квартиру без ведома и согласия мужа, это будет прямым нарушением закона. Весьма вероятно, что такая сделка будет признана недействительной: покупателю придется отдать квартиру, а прежний владелец вернет ему деньги, в сумме, указанной в договоре.

К тому же финалу можно прийти, если собственником доли в квартире являлся несовершеннолетний ребенок. Его родители как законные представители реализовали эту долю от его имени и без его согласия (кому же придет в голову спрашивать разрешения у малолетнего сына или дочери?) и продали всю квартиру вам. Даже если ребенок остается зарегистрированным в квартире, вы имеете право его выписать через суд. Однако для этого необходимо разрешение органов опеки и попечительства (только если ребенок сирота или является собственником) и они не дадут его, если новые условия проживания ребенка будут заведомо хуже, чем прежние. Это «хуже» довольно прозрачно: учитывается не только метраж квартиры, но и то, насколько близко от нее находятся учреждения, необходимые ребенку — например, детский сад или школа. «Сразу понять, насколько вероятно возникновение таких проблем, не всегда возможно, — говорит руководитель юридического департамента агентства недвижимости «Новое качество» Дмитрий Аверин. — Лучше всего проверить, предоставлены ли ребенку условия проживания, аналогичные прежним. Лучше всего, конечно, покупать квартиру, в которой никто не зарегистрирован».

Вопрос об ущемлении прав ребенка может возникнуть и в том случае, если квартира была приватизирована до 1994 года — тогда при оформлении прав собственности детей можно было не учитывать. Позже это посчитали прямым нарушением интересов несовершеннолетних и запретили. Но если приглянувшаяся вам квартира была приватизирована, скажем, в 1992 году, среди собственников ребенок не значится, а на момент совершения сделки он все еще остается несовершеннолетним, вы можете оказаться пострадавшей стороной: юридическое право на квартиру ребенок имеет право предъявить через суд.

Чтобы избежать таких проблем, юристы советуют брать не только простую выписку из домовой книги (она понадобится и для Регистрационной палаты), но и расширенную, в которой будет приведен полный список лиц, когда-либо прописанных на интересующей вас площади. Если среди них есть малолетние дети, чьи права могли быть ущемлены из-за продажи квартиры, лучше поискать другой вариант.

Кроме того, непременно следует проверить, не обременена ли квартира правами третьих лиц — то есть не сдана ли она постояльцам, не является ли предметом судебной тяжбы, не находится ли под арестом или в залоге. В этом поможет справка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним: заплатив 100 рублей и подождав неделю, вы можете получить сведения об интересующем вас жилье.

Помимо этого необходимо обратиться в ЖЭК и Бюро технический инвентаризации (БТИ) за справками о том, кто зарегистрирован в квартире, сколько лет она в собственности и на каких основаниях приобретена, кому принадлежала до этого.

Не стоит пренебрегать и простыми правилами безопасности: поговорите с соседями, они наверняка знают много интересного о тех, у кого вы собираетесь купить квартиру. В некоторых случаях все документы на продажу квартиры собирает сам владелец. Необходимо их тщательно проверить.

Если сделка совершается по доверенности, обязательно проверьте, не отозвана ли она. Это очень просто — достаточно посмотреть, кем доверенность выдана и позвонить в эту организацию.

Квартира в новостройке

Приобретение новостройки — менее рискованное предприятие. Просто посмотрите, на каком основании владелец вступил в собственность, проверьте, не состоит ли он в браке (если состоит — требуйте согласия супруга на продажу, а если разведен — то до или после покупки квартиры). Поскольку «истории» за квартирой нет, у нее меньше шансов стать объектом спора.

«Покупая загородный дом, вы должны будете дополнить пакет документов свидетельством о праве собственности на землю. Это очень полезный документ — в нем есть информация о размерах участка, содержатся его характеристики и указаны все собственники, — добавляет ведущий юрисконсульт «Новой площади» Антон Волдеев, — Понадобится также выписка из кадастрового плана (по сути, это аналог техпаспорта БТИ на квартиру)».

Продавать квартиру легче: единственное, о чем следует позаботиться продавцу — это о правильности всех расчетов и убедиться в том, что покупатель имеет возможность и право совершить сделку.

Документы, необходимые для покупки квартиры

1. Свидетельство о праве собственности, выданное Регистрационной палатой

2. Справка из БТИ об оценочной стоимости квартиры

3. Технический паспорт квартиры, поэтажный план дома, экспликация (покомнатное описание) — выдает БТИ

4. Справка из налоговой инспекции об отсутствии задолженности по налогам на собственность

5. Справка об отсутствии задолженности за коммунальные услуги

6. Выписка из домовой книги о зарегистрированных в квартире лицах, а также расширенная справка обо всех, кто когда-либо был прописан или зарегистрирован на этой площади

7.Копия финансового лицевого счета или справка из домоуправления

8.Нотариально заверенное согласие супруга (в том числе бывшего) на совершение сделки или справка о том, что на момент приобретения квартиры человек (как продавец, так и покупатель) в браке не состоял (для ускорения процесса регистрации)

9. Согласие органов опеки и попечительства на совершение сделки купли-продажи, если она затрагивает интересы несовершеннолетнего ребенка — одного из собственников квартиры или сироты

10. Правоустанавливающие документы на квартиру (договор купли-продажи, дарения или обмена, свидетельство о наследовании или документ, устанавливающий иное основание права собственности на жилье — например, свидетельство о выплате пая в жилищном кооперативе)

11. Если сделка совершается по доверенности третьим лицом, необходим заверенный бланк доверенности

12. Официальная выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о том, что квартира не обременена и не находится под арестом

13. В случае покупки жилья с участком земли необходимо свидетельство права собственности на землю и выписка из кадастра.